「家を売るなら、仲介と買取のどちらがいいんだろう」――売却を考え始めると、まずここで迷う方が少なくありません。インターネットで調べると「高く売るなら仲介」「早く売るなら買取」と出てきますが、自分の家や土地にどちらが合うのかまでは、なかなか判断がつきませんよね。

この記事では、仲介と直接買取の両方を扱う、久喜市に特化した総合不動産会社フジハウジングが、2つの売り方の違い、売った後の責任の違い、向いている人の見分け方、手元に残るお金での比べ方を解説します。

先に結論

仲介と買取のいちばんの違いは、誰が買うかです。仲介は一般の買主を不動産会社が探し、買取は不動産会社そのものが買主になります。

仲介は相場に近い価格をめざせる一方、いつ売れるかは読めません。買取は価格が低めになりやすい一方、条件が合えば早く、手間も少なく売れます。

どちらが得かは、物件の状態と「いつまでに売りたいか」で変わります。売り出す前に両方の見込みを出してもらい、手元に残るお金と期間で比べて決めましょう。

仲介と買取のいちばんの違いは「誰が買うか」

仲介は、不動産会社が売主から依頼を受けて、一般の買主を探す方法です。広告を出し、内覧に来た人の中から買主を見つけて、売主と買主の間をつなぎます。

買取は、不動産会社が自ら買主になって、物件を買い取る方法です。広告や内覧で買主を探す必要がありません。

この「誰が買うか」の違いから、価格・期間・手間・費用・売った後の責任の違いが生まれます。

比べると分かる5つの違い

比べる点 仲介（一般の買主に売る） 買取（不動産会社に売る）

価格 相場に近い価格をめざせる 仲介より低くなりやすい

売れるまでの期間 買主が見つかるまで読めない 条件が合えば早く決まる

広告・内覧 必要（近所に知られることもある） 不要（近所に知られにくい）

仲介手数料 売れたときにかかる かからない

家財・建物の状態 片付けや手入れをしたほうが売りやすい 家財が残ったまま、傷んだままでも相談できることがある

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、上限が「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加えた額です。800万円以下の物件では、2024年7月からの特例で、上限が30万円の1.1倍（33万円）になることがあります。買取は不動産会社が買主なので、仲介手数料はかかりません。

売るまでの流れの違い

仲介と買取では、売るまでの進み方も違います。

仲介の場合は、まず査定を受け、不動産会社と媒介契約を結びます。そのあと売り出し価格を決めて広告を出し、問い合わせや内覧に対応しながら買主を待ちます。買主が見つかったら条件を話し合って売買契約を結び、残りの代金を受け取るのと同時に引き渡します。売り出してから買主が決まるまでの期間は、物件や価格によって大きく変わります。

買取の場合は、査定のあと、不動産会社から買取価格と条件が示されます。価格と条件に納得すれば、そのまま売買契約に進み、決めた日に代金を受け取って引き渡します。広告や内覧の段階がないぶん、進み方がシンプルで、引き渡しの日も売主の都合に合わせて相談しやすくなります。

売った後の責任（契約不適合責任）の違い

家や土地を売った後に、雨漏りやシロアリなど、契約の内容と違う不具合が見つかることがあります。2020年4月1日から、引き渡した物が種類・品質・数量の点で契約の内容に合っていない場合に売主が負う責任のルールが見直されました。いわゆる「契約不適合責任」です。

この場合、買主は売主に対して、修理などで契約どおりにすること、代金を減らすこと、損害賠償、契約の解除を求められます。種類・品質の不適合については、原則として買主が知ってから1年以内に売主へ通知する必要があります。ただし、売主が引き渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この通知期間の例外です。

仲介で個人の買主に売るときは、この責任について売買契約でよく取り決めておくことが大切です。一方、買取で不動産会社が買主になる場合は、売主が売った後の責任を負わない（軽くする）特約を結ぶことがあります。古い家を売るときの安心材料になります。

ただし、特約を結んでも、売主が知っていながら伝えなかった不具合については、責任を免れません。知っている不具合は、どちらの売り方でも正直に伝えましょう。

どちらが向いている？判断のチェックリスト

次の項目のうち、当てはまるものが多いほうが、合っている可能性が高い売り方です。

仲介が合いそうな人

時間をかけても、相場に近い金額で売りたい

家の手入れが行き届いている、または土地に人気がある

内覧や広告に対応できる

売る期限に余裕がある

買取が合いそうな人

売る期限が決まっている（住み替え先の支払い、相続した不動産の整理など）

建物が古い、傷んでいる

家財の片付けが難しい

近所に知られずに売りたい

仲介で売り出したが、長く売れていない

どちらにも当てはまる場合や、判断がつかない場合は、次の「手元に残るお金で比べる」に進んでください。

選んだ後に気をつけたいこと

仲介を選んだとき

売り出し価格は、査定の金額だけでなく「その理由」に納得してから決めましょう。高すぎると問い合わせが来ず、売れ残る原因になります。

反応が少ないときに、いつ・どのくらい見直すかを、不動産会社と先に話しておくと迷いにくくなります。

内覧の前は、片付けと換気をしておきましょう。

買取を選んだとき

買取価格の金額だけでなく、その根拠を聞きましょう。

引き渡しの時期、家財を残してよいか、売った後の責任の特約など、価格以外の条件も確かめましょう。

条件は書面で受け取り、仲介の見込みと並べて比べると安心です。

久喜の物件ならどう考える？

同じ久喜市内でも、物件によって買主の集まり方は違います。

駅に近い住宅地の家や土地：家を探している一般の人が見つけやすく、仲介で買主を探しやすい物件です。

郊外の古い家や、市街化調整区域の土地：家を建てられる人が限られる（久喜市の市街化調整区域では、建物を建てることが原則として制限されています）など、買主が限られやすい物件です。仲介に加えて、買取も比べる価値があります。

相続した実家や空き家：遠くに住んでいて管理に通えない、家財がたくさん残っている、という場合は、片付けや内覧の手間がかからない買取が合うことがあります。一方、建物の状態がよく場所にも人気があれば、仲介で時間をかけて売る選択もあります。

住み替えで売る今の家：次の家の支払いの時期が決まっているなら、売る期限から逆算して考えます。期限に余裕があれば仲介、余裕がなければ買取、または仲介で始めて途中で買取に切り替える方法も比べましょう。

ただ、実際にどちらが合うかは、物件ごとに査定で確かめるのが確実です。フジハウジングでは、仲介では動きにくい物件にも、買取や再生を含めた選択肢を出しています。

「手元に残るお金」で比べる

仲介と買取は、売れる価格だけでなく、同じ範囲の費用を引いた概算額で比べるのがポイントです。

仲介の概算額 ＝ 売れた価格 －（仲介手数料・印紙代などの売却費用）－ 引き渡しまでの固定資産税・管理費など

直接買取の概算額 ＝ 買取価格 －（印紙代などの売却費用）－ 引き渡しまでの固定資産税・管理費など

これは比較の入口となる概算で、最終的な手残りではありません。住宅ローンが残る場合は返済額と返済に伴う費用も両方から差し引き、譲渡所得にかかる税金の有無・見込みも確認しましょう。税金や費用は物件と契約条件で変わるため、不動産会社や税務署・税理士に確認してください。

たとえば、仮に仲介では2,000万円で売れる見込み、買取では1,700万円という査定が出たとします。仲介の手数料は上限で約73万円（2,000万円×3％＋6万円＝66万円に消費税）。差し引きでは仲介のほうが多く残りますが、売却まで時間がかかる場合は、その間の固定資産税や管理の手間、途中で値下げする可能性も考える必要があります。この差を「早さと安心にいくら払うか」と考えると、決めやすくなります。

比べるときは、次の点も書き出しておくと判断がぶれにくくなります。

売れるまでの間に払う固定資産税や、空き家なら管理の費用・手間

住み替えの場合、次の家の支払いと重なる期間があるか

途中で売り出し価格を見直すことになったら、いくらまでなら納得できるか

※金額は計算方法を示すための仮の数字です。実際の価格は物件ごとに違います。

「買取保証」とは

仲介と買取の中間の方法として、「買取保証」があります。一定の期間は仲介で売り出し、その期間に売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。

「まずは高く売る努力をしたいが、期限までには必ず売りたい」という方に向いています。ただし、提供しているかどうかや、保証する価格・期間の条件は会社ごとに違うので、相談するときに確かめましょう。

迷ったら、両方の見込みを出してもらう

仲介と買取のどちらにするかは、最初から決めなくても大丈夫です。売り出す前に、仲介で売る場合と買い取ってもらう場合の両方の見込みを出してもらえば、手元に残るお金と期間を並べて比べられます。

フジハウジングでは査定のときに、仲介で売る場合と、当社が直接買い取る場合の両方の見通しをお出しします。査定は無料で、住所や面積などから出す机上査定と、実際に見て出す訪問査定のどちらにも対応しています。

複数の会社に査定を頼む場合の注意点は、不動産一括査定の注意点でまとめています。売却全体の手順は不動産売却の流れをご覧ください。